11月起,房贷合同先别急着签!新规有3处变化,不要“白送钱”
2019年11月10日 15:56:30
4 蓝白观楼市

11月起,房贷合同先别急着签!新规有3处变化,不要“白送钱”-在深圳网

假如你是一名打算买房的刚需,最近,一定会注意到房贷政策的变化。

但是,让很多人无所适从的是,都说房贷利率换锚LPR,可诸多学术名词,对一名普通购房者来说,难免有点晦涩难懂。

说白了,以前房贷利率参考的是基准利率,自2019年10月8日起,按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点(BP)形成。这意味着房贷利率换了“锚”。

每个月的20号,央行会公布5年期LPR的数值,按照要求,各地首套房利率要不低于这个数值,二套房至少要加60个基点。

以10月21日LPR(贷款报价利率)第三次报价为例,5年期以上LPR为4.85%,如果你所在城市信贷政策较为宽松,刚需首套房利率最低就是4.85%,假如是二套房以上,加到5.88%也不稀奇。

正因如此,11月起,购房合同先别急着签,新规下有3处变化值得留意,不少人白送钱。

也有不少金融领域的内行人说,“新规定”下,容易“吃闷亏”。

第一,各个银行的“利率分化”日益加大。

以前买房,同一个城市的银行利率水平,基本上能维持在同一水平,就算有差距,也不会超过5%-10%。

但是,换锚后房贷利率水平较低的银行,首套只加30个基点,也就是5.15%的水平,二套房加60个基点,刚刚符合央行的要求。

而利率高的银行,首套房加点普遍在60个基点以上,二套房能加到120个基点的水平,比以前上浮25%以上还要多。

据《中国企业家杂志》11月4日报道,有位来自江苏的购房者称,“昨天去办了个人住房商业贷款,利率竟然高达5.88%,银行说这还不是最终利率。如果贷款下来的话,还要比这个高,我的小心脏啊!10月8日前是5.63%,唉,扎心”。

很明显,这位购房者签了新的房贷合同,利率水平已经跟以前大相径庭。

道理很简单,因为新规毕竟刚刚实施,很多银行都是“宁可高一点”的态度,为以后向刚需倾斜、降低利率留够空间。

明明有机会在房贷利率换锚之前买房,拖到现在买,每个人多出几百的月供,这样的购房者不在少数,可以说是“白白送钱”了。

第二,新房贷合同中,利率的“锚”、调整周期的“描述”有差异。

以前的合同,参考的是基准利率,里面会显示“基准利率上浮倍数或优惠折扣”。

现在则变成了“LPR+基点”,上面会显示对应增加、减少几个基本点,1个基本点等于0.01%。

举个例子,农行的版本,关于房贷利率的约定为:执行利率按照借款发放日前一日的LPR(1年期/5年期以上)(加/减)多少BP(1BP=0.01%)确定。

而在交行的版本中,空白合同上对利率的描述没有这么清晰,只是有基准利率种类、利率上(下)浮幅度/加(减)点数的约定。

以前的房贷合同,当基准利率调整时,一般约定从次年1月1日开始执行新利率,而4.9%的基准利率,是从2015年10月份开始执行的,一年一变的情况下,大多数人的房贷合同调整不会很频繁。

LPR新规可是每个月都要公布一次,每个银行的版本略有不同,农行利率调整以多少个月为一个周期,客户可自行选择,填的时候,要填12个月的“倍数”。

从目前情况来看,大部分购房者依然会选择一年一调,也就是说,每年12月份公布的5年期以上LPR,将会成为重要的参考标准。

第三,放款日期的变化,需要引起重视。

假如你签合同的时候,上面显示浮动利率方式是以“次年对应日调整”,那么,你房贷生效后的放款日就很关键。

购房者需要做的是,在央行官网查找,与放款日对应日最近的一期LPR数值,LPR是每个月的20日公布。

假如你是11月23日放款的,那么次年月供调整对应的,就是次年11月20日公布的LPR。

假如你是11月18日放款的,那么次年10月20日公布的LPR,就有可能对你的月供产生影响。

这三个变化看似微小,稍不留意就容易出问题,对购房者来说,有人在换锚前“抢跑”,躲过了利率上涨,也有人在新规下“观望”,不打算多掏利息“吃闷亏”。

比如,北京一位购房者,在9月份政策还未落地时,早早的签了老房贷合同,当时部分银行二套房可以做到只上浮10%,相当于新规后加49个基点,在新规定落地后,绝大部分银行的二套房都加到了60个基点以上,节省了不少成本。

笔者建议,对普通购房者来说,假如你所在的城市,利率依然高企,甚至在房贷利率挂钩LPR之后,依然继续上涨,不妨多观望一下。

为什么先别急着签房贷合同?

我们看央行通知中的内容:首套房是不低于5年期LPR。

这就留给了市场很大的想象空间,对各个城市来说,库存不同,人口流入分布也不同,房地产销售面积、拿地面积、卖地收入也大相径庭。

所以,有的城市依然会严守高利率的门槛,有的地方对首套房会适度倾斜,毕竟,只要不低于5年期LPR即可。

目前很多热点城市首套房动辄增加80个基点,或100个基点,因为这些城市的投机气氛很浓厚,不得不采取这样的措施,但对于很多成交量下滑、房贷余额所剩不少的城市而言,首套房加30个基点以内,甚至不加点都有可能。

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